Kiracı ile ev sahibi anlaşmazlıklarında yeni dönem

0

BEÄžENDÄ°M

ABONE OL

News

0

Kiracı ile ev sahibi arasındaki iliÅŸkiye yönelik hükümleri de içeren “Ä°cra ve Ä°flas Kanunu ile Bazı Kanunlarda DeÄŸiÅŸiklik Yapılmasına Dair Kanun”, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi.

Kanuna göre, kira iliÅŸkisinden kaynaklanan uyuÅŸmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaÅŸtırılmasına ve ortaklığın giderilmesine iliÅŸkin uyuÅŸmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuÅŸmazlıklar, komÅŸu hakkından kaynaklanan uyuÅŸmazlıklarda dava açılmadan önce ara bulucuya baÅŸvurulmuÅŸ olması ÅŸartı aranacak.

YILDA YAKLAÅžIK 74 BÄ°N KÄ°RA UYUÅžMAZLIÄžI ARA BULUCUYA GÄ°DECEK

Bu uyuÅŸmazlıklarda 1 Eylül’den itibaren taraflar dava açmadan önce ara bulucuya baÅŸvuracak. Müracaatlar, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına ücretsiz yapılacak. BaÅŸvurularda, yargı gideri, harç, tanık, bilirkiÅŸi ücreti gibi bir ödeme yapma zorunluluÄŸu bulunmayacak.

Arabuluculuk görüşmeleri üç hafta içerisinde tamamlanacak. Zorunlu durumlarda arabulucu tarafından bu süre en fazla bir hafta daha uzatılabilecek.

Böylece yılda yaklaşık 74 bin kira uyuşmazlığı da ara bulucuya gidecek. Ayrıca kira uyuşmazlığıyla birlikte kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesinden kaynaklı yılda yaklaşık 126 bin uyuşmazlığın arabuluculukla çözüme kavuşturulması hedefleniyor.

Görüşmeler sonrasında anlaşma sağlanamaması halinde dava açılabilecek.

“ARA BULUCU TARAFLARI ÇAÄžIRIP ONLARI Ä°KNA ETMEYE ÇALIÅžACAK”

Gayrimenkul hukuku uzmanları, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek düzenlemeyi deÄŸerlendirdi.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, son dönemde kiracı ile mal sahibi arasındaki ilişkinin ciddi şekilde bozulmasının, artan davaların ve sulh hukuk mahkemeleri ile icra mahkemelerinin kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflar nedeniyle kilitlenmiş olmasının bu davalarla ilgili ara buluculuk sürecini gündeme getirdiğini söyledi.

Yeni düzenlemeyle kira sözleÅŸmesi kaynaklı ihtilaflarda ara bulucunun zorunlu hale getirildiÄŸini vurgulayan Kiraz, yasanın 1 Eylül’den itibaren geçerli olacağını, bu tarihten önce açılacak tüm davaları ve tahliye talepli icra takipleri için ara bulucunun zorunlu olmayacağını kaydetti.

Kiraz, “1 Eylül’den itibaren bir mal sahibi veya kiracı, dava açmak istediÄŸi takdirde ara buluculuk sürecini geçmeden doÄŸrudan dava açamayacak ve dava açsa bile davası usul yönünden reddedilecektir.” dedi.

O tarihten sonra ara bulucunun kendisine yapılan başvuru kapsamında tarafların iddia ve savunmalarını yazılı olarak alacağını ve sonrasında da tarafları uzlaşma görüşmesine davet edeceğini aktaran Kiraz, bu davete icabet edilmesi halinde taraflara yargılama sürecinin uzunluğunu, tüm tarafların aslında memnun olamayacağını, ciddi bir zaman ve enerji kaybı oluşturacağını anlatacağını söyledi.

“ARA BULUCULUK MEKANÄ°ZMASI ÖNEMLÄ° BÄ°R GÖREVÄ° YERÄ°NE GETÄ°RECEK”

Ali Güvenç Kiraz, tarafların ara bulucuda anlaşması halinde uzlaşma tutanağıyla sisteme kayıt yapılacağını ve bir mahkeme hükmü gibi işlem göreceğini belirterek, sözlerini şöyle sürdürdü:

“Ancak taraflar uzlaÅŸamazlar veya ara bulucu uzlaÅŸma görüşmesine katılmazlarsa ara bulucu, uzlaÅŸma konusunda olumsuz raporunu düzenleyecek ve bunu da yine sisteme kaydettirecektir. Artık bu uzlaÅŸmazlık tutanağı sonrasında dava açma hakkı oluÅŸacaktır. Bu aÅŸama geçilmeden kesinlikle dava açılamayacaktır. Kira tespit davaları açısından ara buluculuk mekanizması önemli bir görevi yerine getirecek. Kesin bir yüzde verilemez ama yüzde 40-50 gibi bir baÅŸarı oranı öngörülebilir. Tahliye davaları açısından ise aynı iyimserlikte olamıyoruz. Şöyle ki mal sahiplerinin daha önce görüştükleri ve ihtarname gönderdikleri kiracıları ile tahliye sürecinde uzlaÅŸmadıklarını görüyoruz. Bu noktada tahliye davaları açısından ara buluculuk sürecinde baÅŸarı oranını daha düşük olacağını düşünüyoruz.”

Kiraz, yeni düzenlemenin sadece kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafları değil, özellikle site apartman hayatını yakından ilgilendiren kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar içinde zorunlu ara buluculuk şartının getirildiğini, genelde çok rahat çözümlenebilecek komşuluk hukuku sorunlarının aslında ara bulucu vasıtasıyla çözülmesinin taraflar açısından gayet yerinde bir uygulama olacağını söyledi.

Yine çok uzun yıllar süren ortaklığın giderilmesi (izalei ÅŸuyu) davalarında da zorunlu ara buluculuk ÅŸartı getirildiÄŸini aktaran Kiraz, “Hissedarların paylaşım yapmak istedikleri ancak uzlaÅŸamadıkları ve gayrimenkullerinin düşük bedellerle satılmasının yolunu açan bu davalarda getirilen ara buluculuk ÅŸartı hem süreyi kısaltacak hem de deÄŸer kayıplarını engelleyebilecektir.” dedi.

ARA BULUCULUK SÃœRESÄ° VE ARA BULUCUNUN ZORUNLU OLDUÄžU KONULAR

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü BaÅŸkanı Avukat Ali Yüksel de ara buluculuk sürecinin anlaÅŸmazlık konusuna göre deÄŸiÅŸtiÄŸini belirterek, “Ara buluculuk süreci toplamda 4 hafta sürüyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor. Bu süre ticari uyuÅŸmazlıklarda 4 hafta ve gerekirse 2 hafta uzatılabiliyor, kira iliÅŸkilerinde konu ticari ise 4 hafta sürüyor ve gerekirse 1 hafta uzatılabiliyor. AnlaÅŸmazlık konusu ticari olmayan normal kiralarda ise ara buluculuk süresi 3 hafta oluyor ve gerekiyorsa 1 hafta uzatılabiliyor.” diye konuÅŸtu.

Yüksel, zorunlu ara buluculuk kapsamına giren kira ihtilaflarına ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:

“Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve kiralananın tahliyesi davalarının yanı sıra ihtiyaçtan tahliye, borç ödememe sebebiyle tahliye, yeni malik ihtiyacı sebebiyle tahliye, 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle tahliye, arsa süresinin dolması sebebiyle tahliye, arazi kirası sebebiyle tahliye, kiracının verdiÄŸi hasar ve depozitonun geri alınması konularındaki anlaÅŸmazlıklarda arabulucuya gitmek zorunlu olacak. Ayrıca aidat ödemeleri, iÅŸgal edilen yerlerle ilgili konular ve genel kurullarla ilgili kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan anlaÅŸmazlıklarda da ara buluculuk zorunlu olacak.”

Yüksel, binalarda veya arazilerde duman, pis su, koku ve benzeri konularda komşunun rahatsız edilmesi; ağaçların komşu araziye taşması ve araziden geçilmesi gibi konular ile taşınmaz devri veya ayni hakların arabulucuda düzenlenebileceğini anlattı.

Ali Yüksel, miras hukukunun kapsam içinde olmadığını sözlerine ekledi.